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地籍調査について

地籍調査(国土調査)とその成果の修正等についてご説明します。

更新日 2012年12月12日

ここでは、地籍調査の内容とその修正の仕方などについてご説明します。

地籍調査

地籍調査とは

人に戸籍があるように、土地にも戸籍(地番、地目、面積、所有者など)があります。地籍調査とは、主に市町村が主体となり、その一筆ごとの土地について、所有者、地番、地目、面積および境界を調査・測量することです。その調査により作成された地籍図と地籍簿を法務局に送り、地籍簿をもとに土地登記簿が改められ、地籍図が公図(不動産登記法第14条地図)として備え付けられます。地籍調査の成果は、個人の土地取引や公共事業、まちづくりなどの地域整備まで、土地に関するあらゆる行為のための基礎資料となり、様々な分野で利活用されることとなります。

地籍調査は国と県及び市町村が行いますので、土地所有者の経費の負担はありませんが、調査対象の土地所有者の方々は現地での立合いが必要になります。

一筆とは、土地の所有権などを公示するために、人為的に分けた区画のことです。登記所では一筆ごとに登記がなされ、土地取引の単位となっています

地籍調査の必要性

現在、登記所に備えてある地図の多くは、明治時代の地租改正によって作られた地図(公図)をもとにしたもので、当時の測量に対する考え方や測量技術が現在のように精密でなかったことなどから、実際の土地に比べて大きさや形が異なるため、地図としての役割を果たさず、土地紛争の原因にもなっています。そのため、地籍調査を実施していない地域は、必ずしも土地の実態を正確に反映した登記内容となっていない場合があり、限りある国土の有効活用・保全のためにも、地籍調査によって改めて調査、測量し、正確な記録を残す必要があります。

地籍調査の効果

  • 災害時などの復旧・復元
    土地の境界点が座標で管理されますので、災害等により境界が不明になっても、境界点を復元することができます。
  • 土地トラブルの未然防止
    土地の境界が不明確なために起こり得る境界紛争などの様々なトラブルを未然に防ぐことにつながります。
  • 土地取引の円滑化
    正確な土地の状況が登記簿に反映され、登記制度の信頼性が向上し、土地の取り引き等の確実性が得られます。
  • 公共事業の円滑化
    様々な公共事業の計画・設計・用地買収・維持管理などが円滑に実施できます。
  • まちづくり
    都市の整備計画などの図案作成が容易になり、緻密な計画立案が可能になります。
  • 課税の適正化
    正確な土地面積の測量等により、適正な課税となります。
  • 測量・登記の費用節約
    地籍調査の費用は国と県から補助を受け、市が実施主体となり行ないますので、土地所有者の方々の測量の費用はかかりません。本来、土地所有者がしなければならない登記簿の記載事項の修正登記(地番・地目・面積等の訂正や分筆・合筆)が無料で行なわれます。

地籍調査の全体の流れ

「地籍調査」の基本方針は、土地に関する権利関係や境界を新たに作るものではなく、すでにある土地登記簿などに基づいて、それぞれの土地を現地において調査確認し、間違いがあればその地籍を修正するものです。

  1. 地元説明会の開催
  2. 土地境界に杭(筆界杭)を設置
    隣接地権者同士の立会・同意のもと、土地の境に杭を打っていただきます。
  3. 地籍の基準となる図根点(杭)の設置・測量
  4. 一筆地調査(現地調査)
  5. 地籍細部測量
  6. 地籍図・地籍簿の作成
  7. 成果の閲覧
    土地所有者の方々に確認していただき、誤りがあれば閲覧期間中に訂正の申出ができます。
  8. 登記
    地籍図と地籍簿が登記所に送られ、変更点等が修正されます。

土地所有者などの方々が直接行なう作業は、2の境界杭(筆界杭)の設置、4の一筆地調査の現地立会、7の成果の閲覧になります。

全体の流れで、約4・5年ほどかかります。

一筆地調査(現地調査)について

一筆地調査(現地調査)とは現地において、土地所有者立会いのもと一筆ごとの土地について所有者、地番、地目、境界を調査確認することです。この調査は、登記所にある登記簿と公図をもとに調査図を作り、土地所有者立会いのうえで現地と照合しながら、皆さまに打っていただいた杭を確認していくものです。一筆地調査は、地籍簿及び地籍図作成の基礎であり、地籍調査における重要な調査ですので、皆さまには一筆地調査開始前に必ず境界を確認していただきます。調査が円滑に進みますようご協力をお願いいたします。

一筆地調査の立会い日などについては、市から皆さまにご通知いたします。

現地調査で行なうこと
現地と公図・登記簿を照合しながら進めていきます。
  • 土地の所在・番地・地目・所有者の確認
  • 境界(筆界)の確認 など
現地で土地を確認できない場合
土地所有者、相続人及び利害関係人が、調査期間中に登記簿上にある土地を現地で確認できない場合は「現地確認不能」となり、調査後も登記簿は元のままになります。また、道路敷地内や河川敷地内の土地の境界確認が困難なため、民有地であっても調査しなくてもよい場合があります。
境界が決まらない場合
土地所有者が一筆地調査に立ち会わない場合や現地を確認していただけない場合や、立ち会っても最終的に境界が決まらない場合は、「筆界未定(ひっかいみてい)」と処理されます。「筆界未定」は、関係するその土地のみでなく、その土地に接しているすべての土地が「筆界未定」の処理の対象となり、地籍調査の結果として、地籍図は境界線のない白い状態となってしまいます。登記簿上は調査前と変わらない状態ですが、調査後の登記手続きについて不便が生じる可能性があります。
筆界未定になると
  • 分筆・合筆ができない
  • 地積更正ができない
  • 地目変更ができない
  • 売買や抵当権の設定などが非常に困難になる
上記のように、事実上動かせない土地となり、地籍調査終了後に境界が決まっても、測量や登記等にかかる費用は個人負担になり、多額の費用が必要になります。また、宅地の場合、建築確認ができなかったり、住宅金融公庫などからの融資が受けられないこともあります。

地籍調査で修正できるもの

地籍調査では、登記されている土地と現状が異なる場合に正しく修正することができます。

分筆
一筆の土地で地目が異なる場合に二筆以上に分割する
合筆
地目や所有者が同じ場合に二筆以上の土地を一筆に合併する
地番
同じ地番がある場合やカタカナが使われている地番を数字に直す
地目
登記簿と現地の地目が異なる場合に修正する(転作の場合は除く)
面積
面積が異なる場合に訂正する
氏名
登録されている氏名に誤りがある場合に訂正する
住所
土地取得時と現在の住所が異なる場合に訂正する
地籍調査では相続登記など権利に関することについては一切できませんので予めご了承ください。また、誤っている部分を訂正するものですのであり、変更するものではありません。

地籍調査の成果の修正について

全ての調査・測量が終了すると、地籍図と地籍簿を作成し、誤りがないか土地所有者などの方々に閲覧(確認)していただきます。期間は20日間で、原則的にこの期間中に誤り等の修正申出をすることが出来ます。この閲覧が終わりますと、一筆地調査の結果とともに地籍簿に整理され、測量した図面は地籍図として完成します。

閲覧時に充分に確認しないため、後々に境界紛争や自費での修正登記をするケースがあります。結線に誤りはないか、位置・形はおかしくないか、地番や地目が訂正されているかなどを成果の閲覧期間によく確認して下さい。

地籍調査の成果を修正するには

地籍調査の結果に誤りがある場合には、原則的に閲覧期間中(公告の日から20日間)の修正の申出に基づき再調査し、地籍図や地籍簿の訂正や更正等を行ないます。

修正申出に必要な書類
  1. 地籍調査の成果の修正申出書
  2. 承諾書
  3. 地積測量図
  4. 印鑑登録証
  5. 申出事項を立証できる資料 など
ご不明な点がありましたら、用地管理課までご相談ください。

申請書類の様式

各種申請書類の様式は「地籍調査の成果を修正するのに必要な書類」からダウンロードしていただけます。

関連サイト

お問い合わせ先

用地管理課
山梨県南アルプス市小笠原376
市役所 西別館 1階
電話番号 055-282-7264
FAX番号 055-282-6319
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